FAQ BauFi-Talk vom 16. Dezember 2022

FAQ BauFiTALK vom 16. Dezember 2022 

Liebe Leserschaft, 

noch einmal ganz herzliche Dank für Ihre rege Teilnahme an unserem ersten BauFiTALK am 16. Dezember. Ganz besonders haben wir uns über Ihre Diskussionsbereitschaft gefreut! Aus dem Chat sind noch ein paar Fragen offengeblieben. Unsere Fachleute Maria Knoop, Lutz Wiggershaus und Dax Vetter haben Ihnen hier die Antworten aufbereitet. 

Bis zum nächsten BauFiTALK am 24.02.2023 hoffentlich – bleiben Sie gesund und optimistisch. 

Herzlichst, 

Ihr Marco Kaudel 

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Größte Probleme habe ich bei kernsanierten Objekten, die in den letzten fünf bis zehn Jahren vom Verkäufer saniert wurden, und nun fordert die Bank sämtliche Rechnungen, die eine Wertsteigerung belegen. 

Maria Knoop: 

„Die Vorgehensweise der Bank ist verständlich, da sichergestellt werden muss, dass die Maßnahmen auch fachgerecht ausgeführt wurden. Ist dem nicht so, besteht ein Problem mit der Sicherheit. Mein Praxistipp: Meine Kunden haben einen Baugutachter hinzugezogen und sich die Durchführung der Maßnahmen bestätigen lassen. Zudem konnte der Kollege bestätigen, dass die Maßnahmen vernünftig ausgeführt wurden und Mängel nicht erkennbar sind. Wenn Kunden an der Sanierung/ Modernisierung sparen und in Eigenleistung umbauen, dann müssen sie für gute Konditionen den Nachweis eben in der o.g. Form erbringen. Andernfalls wird die Immobilie mit deutlichen Abschlägen bewertet und die Konditionen werden dementsprechend schlechter. Es ist hier somit eine Rechenaufgabe, welche Variante für den Kunden günstiger ist. Für den Vermittler lassen sich vielleicht örtliche Kooperationen schließen?!“ 

Handelt es sich bei Five2Click um das Modul, das bei der ING bis vor kurzem zur Verfügung stand? 

Dax Vetter: 

„Ja, es handelt sich um die Five2Click Professional Immobilien-Bewertungssoftware. Diese war bei der ING im Einsatz und wurde in der aktualisierten Version Ende November den ING- Vermittlungspartnern vorgestellt.“ 

Woher bezieht Sprengnetter die Daten? Zu welchem Stand?

Dax Vetter:

„Aufgrund der Zusammenarbeit mit verschiedenen großen Unternehmen der Finanzdienstleistungs- und Bankenbranche haben wir Zugriff auf über 300.000 neue Kaufpreise pro Jahr. Damit stützen sich die ermittelten Werte aus dem AVM nicht nur auf Angebotsdaten, sondern es liegen real erzielte Kaufpreise zugrunde. 

Darüber hinaus nutzt das AVM von Sprengnetter rund zehn Millionen Kaufpreisangebote und rund 17 Millionen Mietangebote. Hinzu kommen die Informationen über die Points of Interest, also Kitas, Schulen, Geschäfte, ÖPNV usw. sowie auf kleinräumiger Ebene sozi-demografische Daten, wie Altersverteilungen, Anzahl der Personen pro Wohneinheit, Einkommen etc.“

Wie gehe ich mit einer aktuellen Modernisierung und/oder Sanierung um? Sprich, was ist die Immobilie nach dem Kauf mit Modernisierung und/oder Sanierung wert? Die Kreditinstitute setzen häufig pauschale anteilige Werterhöhungen an. In Zeiten von Modernisierungs- und Sanierungszwang empfindet das der Verbraucher nicht mehr als zeitgemäß. 

Maria Knoop: 

 „Die Frage kann nicht pauschal beantwortet werden, da es auf den Ursprungszustand der Immobilie sowie auf den Umfang der Modernisierungen bzw. Sanierungen ankommt. Die Finanzierer sind in ihren Ansätzen hier sehr unterschiedlich unterwegs, was die Berücksichtigung der Modernisierung- und Sanierungskosten in der internen Bewertung angeht. Hier gilt es schlicht, den passenden Finanzierer für das jeweilige Projekt zu finden. 

Ich denke, dass hier in den nächsten Jahren eine Anpassung der Wertmittlungen erforderlich sein wird oder sein kann. Wie Sie richtig schreiben, geht der Trend aktuell klar in Richtung Bestandssanierung. Vielleicht erleichtern in Zukunft die Förderbanken die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen. In der Vergangenheit gab es bereits einige Banken, die Darlehenstranchen der Förderbanken nicht oder nur teilweise auf den Beleihungsauslauf angerechnet haben. Das könnte eine unkomplizierte Lösung für dieses Problem sein.“ 

Wie generiere ich den Report? Ich habe das nicht gefunden? 

Dax Vetter:

„In der Navigation unter – Mein Kundencenter – gehen Sie einfach auf den Navigationspunkt – BewertungsApps – damit starten Sie Ihr Bewertungs-Dashboard. Hier finden Sie die einzelnen BewertungsApps Five2Click Professional, Lead, Report und Maps. Eine Anleitung zur Nutzung des Dashboards finden Sie hier: 

Das Dashboard  

Die Adressliste  

Oft sind Eigenleistungen fachmännisch durchgeführt, aber Rechnungen und Belege fehlen... 

Maria Knoop:

„Sofern ein Qualifikationsnachweis vorliegt, über den sich die fachmännische Durchführung plausibilisieren lässt, stellt das kein Problem dar. Zudem sind die Rechnungen für die Materialien immer vorliegend.“

Nicht genehmigte Wohnflächen, ob Aus-, Anbau oder Nutzungsänderung, machen doch eigentlich den Kauf solcher Immobilie nicht mehr erstrebenswert, oder? 

Maria Knoop: 

„Bei nicht genehmigten Wohnflächen stellt sich zudem die Frage, ob nicht Kosten für einen möglichen Rückbau entstehen werden. Sofern es keine Wohnfläche ist, kann diese natürlich auch nicht als solche bewertet werden Der Verkäufer geht auch damit ins Risiko, diese Flächen als Wohnflächen zu verkaufen. Ob ein Kauf erstrebenswert ist oder nicht, lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten. Dieser steht und fällt mit der Immobilie und dem Kaufpreis.“ 

Gibt es die Möglichkeit einer Übertragung der Daten von F2C <> Report? Doppelte Dateneingaben würde ich gerne vermeiden.

Dax Vetter:

„Aktuell ist die Übertragung der Daten von Five2Click Professional zum Report und andersherum leider noch nicht möglich. Wir arbeiten jedoch stetig an Optimierungen und Verbesserungen und leiten Ihren Hinweis gerne an unsere Entwicklerinnen und Entwickler weiter.“

Kann ich auch Karten, den Report oder Fotos hinzufügen? 

Dax Vetter: 

„Das BauFi-Bewertungscenter bietet Ihnen bei Eingabe der Objektdaten die Möglichkeit, ein Foto der Immobilie hochzuladen. Dieses wird dann im Report angezeigt. Darüber hinaus können Sie den Report als Word-Dokument erzeugen und dieses dann zusätzlich individualisieren.“

Woher bezieht Sprengnetter die Vergleichswerte anderer Objekte? 

Dax Vetter:

"Die Vergleichswerte im Kontext „Verkauf“ oder „Miete“, die im Report angezeigt werden, referenzieren auf etwa zehn Millionen Kaufpreisangebote und rund 17 Millionen Mietangebote, die eine der Grundlagen unseres AVMs bilden."

Ich habe mit dem neuen Tool auch schon einige Wertindikationen erstellt. Der Unterschied zwischen Marktwert und Beleihungswert ist teilweise sehr groß. Wie wird der Beleihungswert genau ermittelt? 

Maria Knoop: 

„Beleihungswert = Marktwert abzüglich Sicherheitsabschlag. Für eine genaue Beantwortung der Frage empfehle ich die Weiterbildungsmöglichkeiten der Sprengnetter Akademie zum Thema Beleihungswertermittlung.“ 

Wo kann man sich für diese Video-Kurse anmelden? 

Marco Kaudel:

„Aktuell finden Sie eine erste Auswahl von Video-Kurse unter folgendem Link: https://baufi.sprengnetter.de/Weiterbildung/. Wenn Sie eine der Kacheln anklicken, dann landen Sie auf der jeweiligen Produktseite des Kurses.“ 

https://baufi.sprengnetter.de/Basiswissen-Immobilien-und-Baufinanzierung-VIDEO-Kurs/VK-IF-002

„Hier können Sie den Video-Kurs in den Warenkorb legen und kaufen. Anschließend landen Sie im Sprengetter Online Campus, dem Lern-Management-System von Sprengnetter.“